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Il reddito da locazione è dichiarato da chi ha il diritto reale sull’immobile
25/03/2010I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso. Il comodato d’uso, disciplinato dal Codice Civile (artt. 1803 e ss. c.c.), è un contratto ad effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto “personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un “altro diritto reale” che resta, quindi, in capo al proprietario.

Due risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate trattano questo argomento:
- la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008;
- la risoluzione n. 394/E del 22 ottobre 2008.

Nel primo caso l’Agenzia delle Entrate prende in esame l’interpello di un contribuente che aveva donato e concesso in comodato alla propria figlia un villino, diviso in tre unità abitative, riservandone per sé l’usufrutto.

La figlia, successivamente, aveva dato in affitto due di queste unità.

Secondo l’istante, il reddito proveniente dalla locazione deve essere dichiarato dalla figlia comodataria. Il contribuente, per lo stesso bene, ha stipulato un doppio contratto con la figlia: un contratto di donazione con diritto di usufrutto e uno di comodato.

Per quanto riguarda il primo atto, è obbligato a dichiarare il reddito proveniente dal fabbricato oggetto del contratto il donante/usufruttuario e non la figlia donataria/nuda proprietaria dell’immobile, perché il contratto di donazione con diritto di usufrutto implica lo spostamento della “soggettività passiva d’imposta” dal nudo proprietario all’usufruttuario.

Riguardo al contratto di comodato, i redditi provenienti dall’immobile sono imputabili unicamente al comodante e non a colui che riceve in comodato il bene.

Anche il reddito proveniente da un contratto di locazione di un immobile, oggetto di donazione con usufrutto e concesso in comodato allo stesso donatario, è imputabile esclusivamente al comodante/usufruttuario, anche se il contratto è stipulato da chi ha ricevuto in comodato il bene. Il contratto di comodato, infatti, comporta, per colui che riceve il bene, un diritto personale di godimento e non un diritto reale (quale l’usufrutto), che rimane appannaggio del comodante che sarà l’unico obbligato a dichiarare, nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello UNICO, il reddito derivante dalla locazione delle unità abitative.

2 La seconda risoluzione tratta il caso di un contribuente che ha concesso un appartamento in comodato d’uso alla moglie. L’istante chiede come devono essere ripartiti gli oneri fiscali relativi al reddito dell’immobile, sia ai fini Irpef sia ai fini Ici, avendo autorizzato la moglie ad affittare, anche parzialmente, l’appartamento lasciato nella sua disponibilità. Il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile, percepito dal comodatario, deve essere imputato al proprietario comodante. Infatti, se il comodatario (nel nostro caso la moglie), stipula, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietariocomodante al comodatario-locatore, perché, come detto in precedenza, il contratto di comodato non implica un trasferimento della titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario. Il reddito effettivo del fabbricato deve essere, perciò imputato, anche in quest’ipotesi, al proprietario che dovrà dichiararlo nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello UNICO.

Per quanto concerne l’ICI, l’articolo 3, comma 1 del decreto legislativo 504/1992 recita: “Soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi,..”, e pertanto, anche in questo caso, spetta al contribuente, in qualità di proprietario dell’immobile o di titolare di un diritto reale sullo stesso, versare il tributo locale. Concludendo, si può dire che la sintesi delle due risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate è la seguente: sia in caso di comodato sia in caso di usufrutto, quello che fa la differenza è la titolarità del diritto e non il soggetto che stipula il contratto.
 
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