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Immobili locati e cedolare secca
22/05/2011 I fabbricati locati si distinguono, in base alla tipologia di contratto applicato, in:
1) fabbricati locati in regime di libero mercato o “patti in deroga”;
2) fabbricati locati in regime legale di determinazione del canone o “equo canone”;
3) fabbricati concessi in locazione a canone “convenzionale” che, ai fini fiscali, godono di una riduzione del reddito imponibile se situati in un comune ad alta densità abitativa.
Il calcolo del reddito imponibile ai fini IRPEF e delle addizionali regionale e comunale è diverso a seconda della tipologia di contratto applicato.

Nel primo caso il reddito imponibile è costituito dal maggiore tra l’importo della rendita catastale rapportato ai giorni ed alla percentuale di possesso e quello del canone annuo che risulta dal contratto di locazione ridotto forfetariamente del 15 per cento. rapportato alla percentuale di possesso.

Nel secondo caso il reddito imponibile è costituito dall’importo del canone annuo che risulta dal contratto di locazione ridotto forfetariamente del 15 per cento
, rapportato alla percentuale di possesso. Nel terzo caso per calcolare il reddito imponibile è necessario calcolare il maggiore tra l’importo della rendita catastale rapportato ai giorni ed alla percentuale di possesso e quello del canone di locazione ridotto forfetariamente del 15 per cento, rapportato alla percentuale di possesso e ridurre del 30 per cento l’importo ottenuto.

In alternativa, in base all’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, i contribuenti possessori di fabbricati concessi in locazione, per i contratti in corso nel 2011, possono optare per il regime della cedolare secca.

E’ possibile optare per la cedolare secca anche per i contratti con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data.

La cedolare secca costituisce un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari locate a uso abitativo, sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

E’ bene precisare, però, che: - sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; - il reddito assoggettato a cedolare deve essere considerato ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Deve, ad esempio, essere conteggiato ai fini della determinazione dell’ISEE o del reddito per essere considerato a carico.

La cedolare secca è calcolata applicando un’aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, che scende al 19 per cento per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, individuati dal D.L. n.551/1988, all’articolo 1, lettera a) e b), e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

E’ necessario effettuare un calcolo di convenienza per decidere se effettuare o meno l’opzione. L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore potrà revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca dovrà essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

Per il periodo d’imposta 2011 le modalità per effettuare tale opzione sono:
• direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011 per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011 per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento;
• con il nuovo modello SIRIA o con il modello 69 per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011;
• con il modello 69 per i contratti prorogati per i quali il termine del relativo pagamento non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, per i contratti risolti a partire dalla data del 7 aprile 2011 e per i contratti risolti per i quali alla data del 7 aprile 2011 non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa.

Per i contratti per i quali i termini per la registrazione scadono tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione e l’eventuale opzione potrà essere effettuata entro quest’ultimo termine (con il modello SIRIA o con il modello 69).

Lo stesso termine è concesso in caso di contratti con termine per effettuare la proroga scadente nel medesimo periodo (con il modello 69) . I soggetti che hanno effettuato l’opzione saranno tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Il comma 4 dell’articolo 3 del succitato decreto prevede che la cedolare sia versata entro i termini fissati per il versamento IRPEF (acconto e saldo) tramite il modello F24.

L’acconto, per il 2011, deve essere versato nella misura dell’85% in un’unica soluzione, se l’importo è inferiore a euro 257,52, entro il 30 novembre 2011. Se l’importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui: - la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 oppure entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse - la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

L’acconto da versare entro il 6 luglio è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno. L’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre. L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre.

A partire dal 2012 l’acconto sarà pari al 95%.
 
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