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L’IMU e l’abitazione principale
14/06/2012 L’IMU, a differenza di quanto avveniva con l’ICI, è dovuta anche per l’abitazione principale e le sue pertinenze. A pochi giorni dalla scadenza del pagamento della prima rata IMU, riassumiamo quanto definito dalle norme e dalla prassi con riferimento all’abitazione principale. In base alla definizione contenuta nell’art. 13, comma 2, del Decreto Legge del 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, per abitazione principale s’intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per la stragrande maggioranza dei casi questa definizione fotografa esattamente la realtà; si tratta, infatti, di possessori che nell’unica unità immobiliare iscritta in catasto hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente.

Per questi soggetti non si pongono particolari problemi nel calcolo dell’imposta e nel pagamento della stessa: in base al comma 7 del succitato articolo, applicheranno alla base imponibile l’aliquota ridotta allo 0,4% e potranno usufruire, in base al successivo comma 10, della detrazione di 200 euro, rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione, maggiorata di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino ad un importo massimo complessivo di 600 euro.

Non è così quando l’abitazione principale è costituita da più unità immobiliari accatastate separatamente nel catasto edilizio urbano, che sono state unite per motivi funzionali ma per le quali il proprietario non ha provvedendo ad aggiornare la loro posizione, unificandole attraverso un nuovo accatastamento. In questo caso il possessore potrà godere dell’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione soltanto su una di esse, mentre per le altre dovrà pagare l’IMU con l’aliquota ordinaria.

Anche il fatto che l’immobile costituisca dimora abituale e residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare non costituisce un problema per la maggioranza dei casi, ma, per coloro che hanno mantenuto la residenza e non il domicilio, è esclusa la possibilità di godere delle agevolazioni. La norma, unificando il concetto di residenza anagrafica e dimora abituale, ha escluso, infatti, dall’agevolazione prevista per l’abitazione principale e le sue pertinenze tutti coloro per i quali non sussistono contemporaneamente le due condizioni, prescindendo dalle motivazioni. Si tratta quindi di coloro che hanno trasferito il domicilio mantenendo la residenza nell’immobile posseduto o viceversa, anche per motivi di lavoro, compresi gli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi ma situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, in relazione al nucleo familiare, si applicano per un solo immobile. In particolare, i coniugi, non legalmente separati, entrambi proprietari, ad esempio al 100%, nello stesso Comune, di un immobile nel quale hanno stabilito la propria residenza, non potranno godere delle agevolazioni per l’abitazione principale su entrambi i fabbricati, ma potranno scegliere a quale attribuire il beneficio. Questa disposizione che, in base a quanto chiarito dalla Circolare del Dipartimento delle Finanze - Direzione Federalismo Fiscale del 18 maggio 2012, n. 3, sarà interpretata in senso restrittivo per evitare comportamenti elusivi nell’applicazione delle agevolazioni per l’abitazione principale, non si applica, invece, nel caso di immobili, destinati ad abitazione principale dei coniugi, ubicati in Comuni diversi. L’immobile posseduto da anziani o disabili che hanno preso la residenza in istituti di ricovero o da cittadini italiani residenti all’estero non può essere considerato abitazione principale, ma la norma ha previsto che i Comuni, nell’ambito della loro potestà regolamentare (per l’anno 2012 si dovrà manifestare entro il 30 settembre prossimo), potranno considerare direttamente tale immobile, purché non locato, come abitazione principale, con la conseguente applicazione delle agevolazioni previste.

Riguardo ai casi di separazione legale, annullamento, scioglimento e cessazione degli effetti civili del matrimonio, in base al comma 12-quinquies dell’art. 4 del D.L. n. 16 del 2012, l’assegnazione disposta dal provvedimento dell’ex casa coniugale ad uno dei coniugi si intende effettuata, ai soli fini IMU, a titolo di diritto di abitazione.

A differenza di quanto avveniva in precedenza con l’ICI, è, quindi, soltanto il coniuge assegnatario della casa coniugale, anche se non proprietario, che deve pagare l’IMU e che può usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale. Il diritto d’abitazione si realizza unicamente sull’abitazione coniugale, pertanto, in caso di due immobili posseduti in comproprietà dagli ex coniugi, se la sentenza ne assegna uno all’ex moglie e l’altro all’ex marito, il coniuge a cui è attribuito il diritto di abitazione sulla casa coniugale dovrà pagare l’IMU sul 100% di quell’immobile, applicando i benefici previsti per l’abitazione principale (aliquota ridotta, detrazione base e maggiorazione per i figli di età non superiore a 26 anni) e l’IMU sul 50% dell’immobile assegnato all’altro coniuge, applicando l’aliquota ordinaria. Riguardo alla definizione di pertinenze dell’abitazione principale, lo stesso art. 13, comma 2, del Decreto Legge del 6 dicembre 2011 n. 201 specifica che sono tali esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) e C/7 (tettoie), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

La parte che crea maggiori complicazioni nell’applicazione della norma è il fatto di dover considerare anche le pertinenze non chiaramente individuate perché risultano iscritte in catasto congiuntamente all’abitazione.

Anche se è condivisibile tale scelta, perché ispirata ad un principio di equità, è sempre bene tener presente che la maggiore fonte di equità, in materia fiscale, è la semplificazione, che consente di pagare il giusto senza incorrere in errore.

E’ pertanto auspicabile, nell’ambito della riforma del catasto, che si proceda anche allo scorporo delle pertinenze iscritte in catasto congiuntamente alle abitazioni, favorendo in tal modo anche il corretto calcolo dell’IMU. Comunque, tornando alla previsione normativa, il contribuente che, ad esempio, possiede tre pertinenze, una cantina (categoria C/2) e due garage (categoria C/6), potrà applicare l’aliquota ridotta soltanto sulla cantina e su un garage, mentre per il secondo garage dovrà applicare l’aliquota ordinaria.

Avrà, in ogni caso, la possibilità di scegliere quale dei due garage considerare pertinenza dell’abitazione. Situazione diversa se il contribuente possiede due pertinenze, ad esempio la soffitta e la cantina (entrambe classificabili nella categoria catastale C/2), accatastate congiuntamente all’unità ad uso abitativo, perché in questo caso il Dipartimento delle Finanze – Direzione Federalismo Fiscale con la circolare n. 3 del 2012 ritiene che il contribuente possa usufruire delle agevolazioni previste per l’abitazione principale soltanto per un’altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7.

Riguardo, infine, alle detrazioni previste per l’abitazione principale, la loro applicazione si differenzia sulla base della loro specificità. La detrazione base deve essere suddivisa in egual misura tra i possessori che hanno la residenza e la dimora abituale, nell’immobile indipendentemente delle loro quote di possesso. La detrazione deve essere rapportata al periodo per il quale sussistono le due condizioni previste dalla norma, residenza e dimora abituale. Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione base è incrementata di 50 euro per ogni figlio, anche non a carico, di età non superiore a 26 anni, a condizione che risieda o dimori abitualmente nell’unità immobiliare utilizzata come abitazione principale del nucleo familiare.

Tale incremento, nel limite massimo di 400 euro, spetta soltanto ai genitori che, oltre a possedere l’immobile, vi hanno stabilito la loro residenza anagrafica nonché la dimora abituale. La detrazione spetta soltanto ai genitori possessori dell’immobile, non ai nonni, né ai conviventi, né al coniuge se non è anche genitore. In presenza di entrambi i genitori nell’unità abitativa, la detrazione deve essere suddivisa in egual misura tra di loro. Il diritto alla maggiorazione spetta fino al compimento dei 26 anni, pertanto decade dal giorno successivo a tale evento. Sia in questo caso, sia in occasione della nascita di un figlio, si computa un mese intero di detrazione se si superano i 15 giorni di spettanza.
 
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